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不動産投資フルローン日記、本日分です。

マンションの既存不適格ってどういうこと?


中古マンションが現行の容積率を超えている場合に考えられる主な原因を、 「違反建築物」 のケースも含めて挙げてみましょう。


1.当初から容積率の制限に違反した建築物だった

当初の建設段階から違法だったマンションはそれほど多くないものと思われ、実際に多いケースは次のようなものでしょう。

2.竣工直後に違法な増築などがされた

マンションに限れば、ここ数年はあまり聞かないものの、昭和50年代頃までは比較的多く、平成の時代になってもいくつかの事例があるようです。当初は1階部分の屋内駐車場として建設され容積率の計算対象外となっていた部分が、いつの間にか居宅や事務所、店舗などに改装され、それが平然と分譲されていたようなケースが該当します。某ホテルチェーンでは、つい最近まで同様のことをやっていたようですね。

3.建設後に容積率の指定数値が引下げられた

どちらかといえば改正などによって指定容積率が引上げられたり緩和されたりする傾向にあり、引下げに該当するケースはそれほど多くないでしょう。

4.容積率の規定が導入される前に建設された

古いマンションではこれに該当するものが意外と多くあります。容積率の規定が全国的に適用されたのは昭和45年 (※) 頃のことであり、それ以前は住居系の地域で20m、その他の地域で31mという 「絶対高さ制限」 が適用されていました。例えば、その当時に商業地で建てられたマンションには10~11階建て程度のものがあり、その後に指定された容積率が400%だったとすれば、これを建替えようとしてもせいぜい5~6階建て程度のものしか建てられないことになります。

※ 昭和38年に容積率の考え方が導入されてから翌年以降に順次適用され、昭和45年6月1日に “全面” 採用されたようですが、その間の運用がどうなっていたのか正確には分かりません。約35~40年前のことですのでご容赦ください。

5.道路拡幅などにより、建設後に敷地の一部が収用された

これも比較的多く見られるケースです。都市計画道路の拡幅や新設が予定されていても、それが事業化されるまで (計画決定の段階) は敷地面積に算入できるため、容積率をフルに使って道路計画にかからない部分の敷地にマンションを建てたようなケースです。昨年には、東京都心部に完成したばかりのタワーマンションでも問題が指摘されていました。

6.建設後に敷地の一部が第三者へ売却された

建築確認のときには容積率の計算対象とした敷地の一部を分譲の対象から外し、マンション完成後に事業主から第三者へ売却してしまったようなケースも、昭和50年代頃までのマンションで時折みられます。また、容積率稼ぎのため建築確認のときには、事業主が所有する敷地と第三者が所有する隣接地とを合算 (借地扱い) していたと思われるケースもあります。そのまま隣接地を借り続けていれば問題はないのですが・・・。


マンションが老朽化して建替えの必要に迫られたとき、容積率に余裕があれば部屋数を増やし、それを第三者に分譲して事業資金に充てるなどの手法が可能となります。実際にこれまで建替えに成功したマンションのほとんどは、容積率に恵まれたケースだったようです。逆に容積率が不足するマンションの建替えでは、資金の調達ができたとしても各部屋をそれぞれ一定割合ずつ狭くしなければならないことになり、居住者間の合意を得ること自体が非常に困難でしょう。

東京都ではマンションの建替えに対する容積率の割増し制度など独自の支援策も講じていて、今後は国や他の自治体でも 「既存不適格マンション」 に対する支援措置や救済措置などが整備されていくものと考えられますが、容積率の大幅な割増しは難しいでしょうし、住民には責任がないとはいえ、前記の 〔1、2、6〕 に該当するような違反建築物の場合でも救済されるのかどうか分かりませんね。建設されてから相当な年数を経ていて、建設当時の資料が保存されていないマンションでは、 「既存不適格建築物」 なのか 「違反建築物」 なのか、その判別すら難しいケースも考えられます。

いずれにせよ現時点では、その原因が何であれ 「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」 ということは、実際には 「建替えることはできない」 (法的に建替えができないのではなく、住民による建替えの決議ができない) こととほぼ同じ意味にとらえるべきケースが大半です。そのリスクに見合った物件 (価格) なのかどうか、慎重な判断が重要ですね。

なお、一概にはいえませんが (現行の容積率を超えている物件の中で考えたとき) 一戸建て住宅では 「既存不適格建築物」 よりも 「違反建築物」 のほうが多く、マンションでは逆に 「既存不適格建築物」 のほうが多い傾向にあるようです。



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2009.07.14 Tue l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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