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不動産投資フルローン日記、本日分です。

既存不適格物件

不動産屋さんから送られてきた図面の備考欄に既存不適格物件という言葉があった。

そこで、インターネットで検索してみた。

以下のように説明してあった。

まず 「既存不適格建築物」 という用語の意味をおさらいしておきますが、建築基準法などによる制限が新たに施行されたり改正されたりしたときに 「既にある建築物や工事中の建築物」 で、改正前の法令などには適合していたものの、新しい法令には適合しなくなった建築物のことを 「既存不適格建築物」 といい、都市計画事業の施行などで敷地の一部が収用された結果として、容積率を超えることになったような場合も含まれます。

「改正前の法令には適合していた」 ということで、建設工事の当初から法令に適合していなかったり違法に増改築されたりした 「違反建築物」 とは区別され、 「既存不適格建築物」 を現行の法令に適合させるように手直しをする法的な義務などはありません。もっとも 「違反建築物」 であってもほとんど野放しなのが現状ですけどね。ただし、 「既存不適格建築物」 において一定規模以上の増改築などをしようとすれば、現行の法令に適合させるよう、全体の手直しなどが求められます (一部、緩和規定あり)。

ひとくちに 「既存不適格建築物」 といっても、新耐震基準が施行される以前の建築物や、耐火構造に問題があるもの、建ぺい率や容積率、高さの制限をオーバーしたもの、用途の制限に合わないものなどさまざまですが、ご質問のように 「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」 というときには、たいてい現行の容積率の制限を超えているものと考えられます。 (容積率には適合していても、斜線制限などで “建てられない” ケースもありますが・・・。)

マンションの場合、現行の容積率を超えている 「既存不適格建築物」 は意外と多く、中古市場でもごく普通に流通しています。 「既存不適格建築物」 になってしまった原因はいろいろですが、その問題点などを十分に理解して購入するかどうかの判断をしなければなりませんね。

では、どのような場合に 「既存不適格建築物」 となるのか、そしてどのような問題点があるのかを考えてみましょう。


次回に続く・・・

わからない用語は、すぐに調べてみるといい。

その場で調べてみると結構勉強になる。





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2009.07.13 Mon l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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