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不動産投資フルローン日記、本日分です。

金森重樹さんの「通販大家さん」から定期的にメールをいただきます。(4)

売主の売却理由は?についてレポートされています。

とても勉強になります。

以下に引用します。



■売主の売却理由は?

良く聞かれる質問です。

「どうしてこんなに利回りが高いのに売主はこの物件を売るのか?」
と何か物件に問題があるから売却しようとしているのでは?と疑う人も多いです。

もちろん、物件に何か問題があって売ろうという方もいますが、そういうのは少数です。

多くの場合は持っててもキャッシュフローが出ないから売却します。

例えば新築からずっと持っていた場合、例えばバブルの頃に建てられたものは返済金額が多く、持ってても全然利益にならないどころか逆に赤字の物件も少なくありません。
ただ、売却するときは相場でしか売れないので、アパートローンで長期のローンを組めばすばらしくキャッシュフローが取れる物件となるのです。

また、法人で購入する場合は普通は10年、長くても15年程度しか融資が組めないので、キャッシュが全然回らない、でも30年ローンを組めば回るので買主は利益が出るけど売主は赤字という物件も多いのです。

あと、任意売却や競売などで空室の多い物件を購入して、リノベーション&客付けをして再販する業者などは短期の資金で購入しているケースも多いです。
この場合、購入してから1~2年以内に売却をする必要があるので、買主にメリットがある利回りで出てくることも多いのです。
(それでもきっちりと利益を取っていることが多いですが)

つまり、売主のファイナンスの組み方で物件の見方は大きく変わって来るのです。

ちなみに・・・

我々のような不動産会社の者は30年のアパートローンは組めません。
もし自分たちが収益物件を買うなら自己資金30%程度入れて、4%以上の金利を払って、せいぜい15年のローンしか組めないのです。
ゆえに不動産屋は「平成築RC」は買いません。転売目的ではなければ、築古の鉄骨造、しかも空室だらけ、でも埋めれば高利回りだよというのを狙います。
僕も平成築のRCの物件を買いたいなあ。




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2009.07.03 Fri l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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