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不動産投資フルローン日記、本日分です。


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私は、仕事で行けないのですが、都合のつく方は、お薦めです。

上のサイトからセミナーをクリックしてみてください。

とても勉強になるはずです。


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賃料収入を最大化する
管理会社との上手な
付き合い方

工藤一善オーナー


13:00~13:50
アパートローン
銀行融資最新事情
~地銀・信金から
融資を引く方法

武蔵コーポレーション
大谷義武社長

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2009.07.31 Fri l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top
不動産投資フルローン日記、本日分です。


お得な情報です。

武蔵コーポレーションの大谷社長さんからセミナーに関する以下のメールをいただきました。

他では、1万円位するセミナーが本代、もしくは無料で参加できます。

お薦めです!


(ここから)

お世話になります。

武蔵コーポレーションの大谷です。

本日は、出版及び出版セミナーのご案内をさせていただきます。


開業以来130棟以上の一棟もの収益物件を販売し、

販売後の賃貸管理を行い、

「オーナーズクラブ」という既存顧客のための会を運営することで日々投資家の方々と接し、

日々金融機関担当者と交渉し自社借入を行い、

投資家のファイナンスアレンジをしてきました。

その経験(ノウハウ)を一冊の本にまとめ昨日出版いたしました。


どのような人が成功して、

どのような人が失敗しているのか。


本書は、あくまでも現場の生の事例です。

かつ最新の情報です。

実際に一棟もの不動産投資をされている方はもとより

これから始めようとされる方にお読みいただきたい内容となっています。



『年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門』
大谷義武著 (幻冬舎)
http://www.musashi-corporation.com/book/index.htm


あわせて、書籍の内容を深掘りし、書籍では書けなかった内容をお伝えするため、

出版記念セミナーを開催いたします。


・日 時  9月5日(土) 13:30~   

・場 所  大手町サンケイプラザ  

・参加費 書籍ご購入の方無料


詳細およびお申込はこちらから
http://www.musashi-corporation.com/index-seminar.htm




8月5日(水)お台場のビックサイトにて開催される「賃貸住宅フェア」にて

セミナーを行います。

ご来場される方は是非お立ち寄りください。

 『アパートローン 銀行融資最新事情』 
 ~地銀、信金から融資を引く方法~
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2009.07.30 Thu l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。


学生の時から資産を着々と築いてきた人がいる。

石渡 浩さんである。

http://www.fudosan-toshi.org

以下は、石渡 浩さんの自己紹介である。

自己紹介:
2007年3月 慶應義塾大学大学院経済学研究科修了
大学院在学中より不動産投資を始め、アパート2棟18戸・
区分所有マンション10戸・一戸建て1戸の学生兼大家と
なる。大学院修了時の借入金は3行から約1億4千万円に
なる。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投
資を進め、2008年11月までに、神奈川県内にマンション・
アパート13棟117戸・区分所有マンション10戸・一戸建
て7戸を所有し、取引金融機関6、投資総額約9億円、年
間賃料収入1億円以上となる。その後、2009年1月、4月、
5月にフルローンでマンション3棟とアパート1棟を購入
し、投資総額約12億円になる。

これだけでも驚いてしまう。

どうやってこのような状態をつくったのだろうか?

私は、メチャクチャ知りたくなった。





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2009.07.29 Wed l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。


資産価値のある物件を購入しよう!

不動産投資は、1棟目購入が大事であることを前回述べた。
できれば、1棟目に資産価値のある物件を購入したい。

どういう物件かと言えば、土地の価格が物件の価格以上の価値がある。

物件<土地の価値

あるいは、建物の価値が、物件の価格より価値がある

物件<建物の価値

結論としては、土地と建物トータルで考えればいいのだ。

物件<土地の価値+建物の価値

上のような物件を購入すれば、買った瞬間に資産>負債となり、次に融資を受ける際に有利になります。

次回は、このような方法で資産を築いた人を紹介します。






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2009.07.28 Tue l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。


不動産投資は、1棟目が大事です。

理想としては、担保価値があり、利回りが良く、充分なキャッシュフローを得られる物件がいいです。

こういう物件を取得できれば、毎月の家賃収入からローンを支払っても、現金収入が手元に残ります。
貯まった現金で2棟目を狙えます。

不動産投資の失敗で多いパターンは、1棟目の物件選択を誤り、2棟目以降の買い増しが出来なくなってしまうことです。
すなわち、1棟目に担保価値の乏しい物件を無理して買うことで、自己資金を使い果たしたり、
自宅を共同担保にとられたり、あるいは、無理に融資付けしたことで債務超過になったりして、
2棟目の融資が受けられなくなってしまうんです。

じっくりと自分で物件を探すか、希望条件を探してくれる不動産屋さんを探すか、です。

いずれにしても行動力が問われます。
行動することでチャンスや人に出会うことができます。

夢に向かって行動しましょう!






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2009.07.27 Mon l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top
不動産投資フルローン日記、本日分です。




私の尊敬する武蔵コーポレーションの大谷社長さんがいよいよ本を出版します

平成21年7月28日発売(予定)

『年収1000万円から始める
「アパート事業」による資産形成入門』

著 者 大谷義武
価 格 1,500円(税込)
発 売 幻冬舎




<本書の内容>

一棟もの不動産投資は単なる「投資」ではない、 「経営」の要素をもつ「事業」である
インカムリッチの資産形成には「アパート事業」が有効
資産形成は収益用不動産の一点突破で行う
アパート事業におけるキャッシュフローの重要性
本業年収の半分のキャッシュフローを目指す
目標(ゴール)から逆算して資産を形成する
不動産10に対して現預金は1の割合とする
不動産ポートフォリオを構築する方法
現在の不動産市況分析
上場不動産会社が倒産する理由
コミュニケーション能力がなければアパート事業はできない
アパート事業を始めるときの「仕組み作り」が重要
資産管理会社(法人)を設立する
奥様(配偶者)を味方につける
アパート事業における最大のリスク~「殺人事件」と「損害賠償」~
アパート事業における「初期設定」(物件、価格、資金調達)の重要性
不動産は誰から買うかが重要
不動産業界の特性を知る
レインズ・アットホームとは
収益用不動産会社の種類
不動産会社を選ぶチェックポイントとは
「変えられるもの」と「変えられないもの」
立地判断のポイント~敷金と礼金で賃貸需給を見る~
自分が住みたい物件と投資物件は分けて考える
出口戦略の考え方
売買契約書で最低限チェックするべき項目
分譲マンションのバルク買いは狙い目
アパート事業における資金調達の重要性
銀行が優良個人への貸し出しを伸ばしたい理由
銀行は必ず紹介で行く
融資の2形態  「パッケージ型」と「オーダーメイド型」
会社員が「オーダーメイド型」の融資を受ける方法~PJ物件とは~
本業の運転資金も借りる
融資期間はできるだけ長く設定する(「期限の利益」の重要性)
融資期間と税務上の耐用年数は関係ない
国民金融公庫を利用する
「二重売買契約」は絶対にするな!
管理運営を任せる仕組みを作る(アパート事業家は「社長」)
管理会社選びのチェックポイント
空室対策は2段階で考える
不動産に理解の深い税理士を味方につける
相続税対策としての収益用不動産活用法 実際にアパート事業を行うインカムリッチの声

ありがたいことに上記の本を大谷社長さんが送ってくれました。
今、夢中になって読み始めています。

一気に読んでしまいそうです。








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2009.07.26 Sun l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。



私の尊敬する武蔵コーポレーションの大谷社長さんがいよいよ本を出版します

平成21年7月28日発売(予定)

『年収1000万円から始める
「アパート事業」による資産形成入門』

著 者 大谷義武
価 格 1,500円(税込)
発 売 幻冬舎

<本書をお読みいただきたい方>
現在の年収は高いけれど、将来を考えると不安な方
不動産投資に漠然と興味をもっている方
これから不動産投資を始めてみようと思うけれども何から始めて良いかわからない方
不動産投資を始めてみたけれど、何を基準に進めていけばよいかわからない方
融資(資金調達)について悩んでいる方
今のうちに資産を作っておきたいと考えている方
株や投資信託で失敗して、安全な投資を検討している方 不動産投資を始めてみたけれど、2棟目につながらず立ち止まっている方
等々



私も発売日がメチャ楽しみです。

早く読みたいです。






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私の尊敬する武蔵コーポレーションの大谷社長さんがいよいよ本を出版します。

平成21年7月28日発売(予定)

『年収1000万円から始める
「アパート事業」による資産形成入門』

著 者 大谷義武
価 格 1,500円(税込)
発 売 幻冬舎

<著者より>
会社設立後3年半、いわゆる一棟もの収益物件に特化し、130棟以上の取引をしてまいりました。
この期間に培われた売買取引および管理運営における事例、ノウハウを体系化し今回出版という形で皆様に
公開させていただきました。

私自身は学者でもコンサルタントでもなく、一投資家であり、
実際の不動産取引を日々現場にて行う実務家です。
本書で伝えたいのは、
一棟もの不動産投資(本書では「アパート事業」と定義しています)の真実です。
それも最新の真実です。成功事例だけでなく失敗事例も見てきましたし、「オーナーズクラブ」という
既存客のための会を運営することで、投資家の運営の状況も把握しています。

一個人の個別事情による成功体験ではなく、多くの現場での取引を行う実務家として、
不動産投資を汎用性をもって捉えることを試みました。
取引現場の生の声ですので、必ずや投資家の皆様のお役に立てると確信しています。是非ご一読ください。


<著者>
大谷義武(おおや よしたけ)
武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役。
昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。
東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社入社。
商業施設、オフィスビルの開発運営業務に携わる。

平成17年12月、さいたま市において武蔵コーポレーション株式会社設立。
埼玉県を中心とする一棟もの収益用不動産の売買・仲介、賃貸管理に特化した事業展開。
130棟以上の販売実績をもち、「インカムリッチ」を対象とした不動産による資産形成のサポートを
行っている。また、販売後の顧客間における情報共有、交流の場として
「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」を主宰。定期的に勉強会、懇親会、旅行を開催している。
自らも多くの投資物件をもつ投資家。

私も発売日がメチャ楽しみです。

早く読みたいです。






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2009.07.24 Fri l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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無料の不動産投資イベントがあります。


■HOME'S不動産投資とは?
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 投資物件検索からノウハウ情報の提供、運用シミュレーション機能など、
 不動産投資の初心者から上級者まで利用できる独自の豊富なサービスを提供。
 エンドユーザー視点で開発されたサイト各所にある機能には定評がある。

 [HOME'S不動産投資] http://toushi.homes.co.jp/


 ▼フェアの詳細情報
 ------------------------------------------------------------------
  http://www.f-academy.jp/ml/19464/seminar/2816.html
 ------------------------------------------------------------------

 ▼フェア参加申込み(無料)
 ------------------------------------------------------------------
  https://www.f-academy.jp/ml/19465/shoping/cart.cgi?no=2816&kosuu=1
 ------------------------------------------------------------------






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■講師のご紹介
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 逢坂 ユリ氏
 
 ニューヨーク大学卒業。モルガン・スタンレー・アセット・マネジメント・
 資金運用・トレーディング部門に所属後、 ゴールドマン・サックス証券で
 金融法人向け外国為替カスタマー・ディーラーおよび債券セールスを経験。
 ドイツ証券では事業法人営業部に所属し、資金運用の業務に携わる。2005年に
 独立後はマクロ経済見通し、資産運用、営業、モチベーション・アップなどの
 講演を実施。 主な著書に「日本株でいこう!」(祥伝社)、「3年後に後悔
 しないためのお金の守り方」(大和書房)など著書多数。

 [公式HP] http://www.aisakayuri.com/



 鈴木 ゆり子氏

 1950年、群馬県生まれ。21歳で結婚。工業用ミシンで洋服製作などの内職をする
 傍ら3人の子どもを育てる。98年、職を求めてハローワークに行くが、高校中退=
 中卒ということで断念。一念発起してアパート経営を開始。
 持ち前の明るさとオバチャン力で、埼玉県北部地域を中心に20棟200戸、資産
 5億円を実現。07年7月に東武伊勢崎線・羽生駅前に不動産の賃貸・売買・仲介
 ・管理を行なう店舗「スズヨシ」をオープン。07年8月に出版した「専業主婦が
 年収1億円のカリスマ大家さんに変わる方法」(ダイアモンド社刊)が大反響を呼ぶ。
 田舎の普通のオバチャンが体当たりで実践してきたアパート経営ノウハウを、
 自身が主宰する大家塾で公開している。

 [公式HP] http://www.ooyajyuku.net/



 和合 実氏

 昭和34年(1959年)生まれ。 神戸大学大学院法学研究科修了。
 昭和55年度国税専門官採用試験合格。国税調査官として所得税・法人税の
 調査等に従事。
 平成1年大手建設会社に入社。その翌年より土地活用の提案型営業に従事。
 顧客のニーズに対応した提案力には定評がある。8年前より時代のニーズを感じ、
 収益不動産関連のコンサルティング営業を開始。ユニークな発想と、誠実な
 人柄で個人顧客の信頼を得、ファンも多い。収益不動産の見方等を講義する
 『トレジャー発見勉強会』を主催。その講義回数は300回を超え、参加者数は
 延べ800名以上になる。平成20年2月に独立。著書に『収益不動産所有の極意』
 『出口からみる収益不動産投資』『一目瞭然!数値で発掘 収益不動産』がある。

 [公式HP] http://www.wago-minoru.com/dnn/

 ※その他にも複数名の講演を予定しています。


話を聞くのが楽しみです。





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【01】カリスマ不動産投資家の講演が聞ける!

   それぞれお持ちの実践的な経験や時代背景を前提とした持論など、
   投資家の皆様に「ココでしか聞けない」有益なお話をして頂く予定です。

 【02】不動産会社おすすめの物件情報が手に入る!

   一棟物件から区分所有物件まで、様々な得意分野を持つ
   不動産会社が会場に集結!豊富な情報から、あなたに最適な物件・会社が
   きっと見つかります!

 【03】金融機関に直接ローンの相談が出来る!

   不動産投資と切っても切れない最大の問題“融資攻略”。
   『HOME'S不動産投資フェア』には複数の金融機関が参加を予定。
   「良い物件はあるけど資金調達が…」というあなたの悩みにお応えします!



次回は、豪華講師陣についてです・・・お楽しみに!





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無料の不動産投資イベントがあります。


■イベント概要
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 ・タイトル  HOME'S不動産投資フェア

・開催日時  2009年9月5日(土)

 ・会場     泉ガーデンギャラリー
        「六本木一丁目駅」直結(南北線)
        「神谷町駅」2番出口徒歩7分(日比谷線)
        「溜池山王駅」13番 出口徒歩7分(銀座線・南北線)
        「六本木駅」5番 出口徒歩9分(日比谷線・大江戸線)
        http://www.bellesalle.co.jp/izumig_gallery/access.html
 ・参加料金  無料(HPより事前のお申し込みが必要です)


 ▼フェアの詳細情報
 ------------------------------------------------------------------
  http://www.f-academy.jp/ml/19360/seminar/2816.html
 ------------------------------------------------------------------


 ▼フェア参加申込み(無料)
 ------------------------------------------------------------------
  https://www.f-academy.jp/ml/19361/shoping/cart.cgi?no=2816&kosuu=1
 ------------------------------------------------------------------

詳しくは、また、後日に続く・・・





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無料の不動産投資イベントがあります。


_┌────────────────────────────────┐_
\│ファイナンシャルアカデミー×HOME'S不動産投資=大満足の投資フェア│/
/└──┬───────────────────────────┬─┘\
 ̄ ̄ ̄ ̄~                            ~ ̄ ̄ ̄

 日本最大級の不動産投資・収益物件ポータルサイト「HOME'S不動産投資」が、

 日本最大級のファイナンシャル教育機関「ファイナンシャルアカデミー」と
 
 タッグを組むフェアの第2弾を開催します。

 今回は過去最大1000名規模で「HOME'S不動産投資フェア」を開催!
 
   ・逢坂ユリ氏、鈴木ゆり子氏、和合実氏を始めとした“注目の講師陣”

   ・一棟物件から区分所有物件まで、様々な得意分野を持つ"不動産会社"

   ・資金調達に関するあなたのお悩みにお応えする“金融機関”

 が一同に介するHOME’S不動産投資イベントが9/5(土)泉ガーデンギャラリーにて!

詳しくは、また、後日に続く・・・





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2009.07.19 Sun l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

再びお世話になった武蔵コーポレーションです。


武蔵コーポレーションのホームページには、お客様の声というのが出ています。

私が購入時に書いた文章が以下のものです。

(お客様の声)
「もっと早く出会っていればなあ!」
というのが素直な声です。
約10年前にアパート投資を始め、アパート3棟と戸建て1戸を賃貸経営をしていました。収益で中国株を購入し、ある程度の資金ができたので、久しぶりに投資を考えました。
武蔵さんを知ったのは、昨年のことです。インターネットで見たときは、「誠実そうな不動産屋さんだなあ。」と思いました。いつか縁があるだろうと勝手に考えていたのです。2008年の年始めに連絡を取り、早速会いに行きました。
その時に、前橋の物件他を紹介していただきました。
大谷社長さんが他の業者と異なる点は、
「他の業者さんや銀行にどんどん当たってみてくださいね。」「よく比較してからゆっくりと考えてください。」と言ってくれた点です。
普通の業者さんは、他と比較検討されることを嫌います。
初めて会ったときから信頼できる方だなあと思いました。
銀行にも融資の申し込みを打診してもらったところ、ある程度は大丈夫という返事をすぐにいただきました。とにかく、行動が早いのです。
私も自分で前橋の物件を見に行きました。
デジカメを持って物件を撮ってこようと意気込んで出かけたのです。
ところが群馬県前橋という地域を全く知らないこと、行った時は人が余りにも少なく、賃貸経営が成り立たないのでは?と不安ばかりがつのりました。
購入する気もなくなり、結局、写真も一枚も撮らずに帰ってきました。
翌週、再びそのあたりの不安を大谷社長に聞いたところ、一つ一つ丁寧に応えてくれました。おまけに、4室空室だった物件を満室渡しにしていただけるというありがたいことまで言ってくれました。プロの大谷さんが薦める物件なら安心だとその場で購入を決めました。大谷社長は、銀行にもすごく信頼があり、融資もスムーズに進み、金利もかなり優遇していただきました。契約後の賃貸契約の場まで、大谷さん、太田さん、加藤さん(名前がちがっていたらごめんなさい。訂正して下さい。)わざわざ来ていただき本当にいたれり尽くせりの対応に感謝しております。このような信頼できる武蔵コーポレーションさんで出会えたことに本当に感謝しております。この出会いは、私の貴重な財産になりそうです。次の物件購入も、子どもの世代でもお世話になりたいと考えています。長いお付き合いができることを喜んでいます。本当にありがとうございました。








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2009.07.18 Sat l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

おもしろい物件を見つけました。

埼玉の物件で4DKの戸建てです。
駐車場が1台分あります。
築は、昭和47年と古いです。
価格は、なんと250万円です。

借地権なので、毎月地代が、16000円ほどかかります。

しかし、駐車場付の戸建てなので賃貸に出せば、

1ヶ月の家賃は、6万円~10万円くらいで貸しに出せます。

8万円とすると、毎月の収入は、

80000-16000=64000円の収入になります。

250万円のキャッシュで買えば、ローンはないので、まるまる収入になります。

私は、お得な投資と考えるのですが、どうでしょう?




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2009.07.17 Fri l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

おもしろい物件を見つけました。

埼玉の物件で4DKの戸建てです。
駐車場が1台分あります。
築は、昭和47年と古いです。
価格は、なんと250万円です。
その安さに驚きました。

なぜ、そんなに安いのか?
調べてみると土地が所有権でなく、借地権でした。

「借地権投資法」という本がでているくらいなので、早速、借地権について調べてみました。



借地権とは?(旧法適用)

建物所有を目的とした、土地を借りる権利


 その土地に建物を所有するために、他人の土地を借りて使用する権利のこと。

その借り手側の貸主に対する権利を『借地権』(又は、地上権)といいます。

地主さんと土地賃貸借契約書を結び、地代を支払います。

●土地を借りている方(借地人さん)の悩み


借地権は、使用にあたり様々な制限がある

■建物の「建替え」・「増築」、第三者への「譲渡」をする際に、地主さんからの承諾が必要。
また、「承諾料」としてまとまった金銭をその都度支払う必要がある。


■借地権を売りたいが、希望通りの価格がつかない

あくまでも土地を借りる権利なので、借地権の資産価値は、所有権に比べると低いです。


■地主さんが変わってしまい、今まで通りの生活が続けられない

地主さんは、借地人さんの承諾なしに土地を売ることができます。
いきなり地主さんが変わり、それまでの良好な関係が崩れる可能性もあります。

借地権のメリット、デメリットを考慮して投資が考えられます。

普通の人が取り組まないことに儲けのヒントがあります。

あなたならこの物件どうしますか?






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2009.07.16 Thu l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

おもしろい物件を見つけました。

埼玉の物件で4DKの戸建てです。

駐車場が1台分あります。

築は、昭和47年と古いです。

価格は、なんと250万円です。

その安さに驚きました。

なぜ、そんなに安いのか?

調べてみると土地が所有権でなく、借地権でした。

「借地権投資法」という本がでているくらいなので、早速、借地権について調べてみました。


次回に続く・・・




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2009.07.15 Wed l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

マンションの既存不適格ってどういうこと?


中古マンションが現行の容積率を超えている場合に考えられる主な原因を、 「違反建築物」 のケースも含めて挙げてみましょう。


1.当初から容積率の制限に違反した建築物だった

当初の建設段階から違法だったマンションはそれほど多くないものと思われ、実際に多いケースは次のようなものでしょう。

2.竣工直後に違法な増築などがされた

マンションに限れば、ここ数年はあまり聞かないものの、昭和50年代頃までは比較的多く、平成の時代になってもいくつかの事例があるようです。当初は1階部分の屋内駐車場として建設され容積率の計算対象外となっていた部分が、いつの間にか居宅や事務所、店舗などに改装され、それが平然と分譲されていたようなケースが該当します。某ホテルチェーンでは、つい最近まで同様のことをやっていたようですね。

3.建設後に容積率の指定数値が引下げられた

どちらかといえば改正などによって指定容積率が引上げられたり緩和されたりする傾向にあり、引下げに該当するケースはそれほど多くないでしょう。

4.容積率の規定が導入される前に建設された

古いマンションではこれに該当するものが意外と多くあります。容積率の規定が全国的に適用されたのは昭和45年 (※) 頃のことであり、それ以前は住居系の地域で20m、その他の地域で31mという 「絶対高さ制限」 が適用されていました。例えば、その当時に商業地で建てられたマンションには10~11階建て程度のものがあり、その後に指定された容積率が400%だったとすれば、これを建替えようとしてもせいぜい5~6階建て程度のものしか建てられないことになります。

※ 昭和38年に容積率の考え方が導入されてから翌年以降に順次適用され、昭和45年6月1日に “全面” 採用されたようですが、その間の運用がどうなっていたのか正確には分かりません。約35~40年前のことですのでご容赦ください。

5.道路拡幅などにより、建設後に敷地の一部が収用された

これも比較的多く見られるケースです。都市計画道路の拡幅や新設が予定されていても、それが事業化されるまで (計画決定の段階) は敷地面積に算入できるため、容積率をフルに使って道路計画にかからない部分の敷地にマンションを建てたようなケースです。昨年には、東京都心部に完成したばかりのタワーマンションでも問題が指摘されていました。

6.建設後に敷地の一部が第三者へ売却された

建築確認のときには容積率の計算対象とした敷地の一部を分譲の対象から外し、マンション完成後に事業主から第三者へ売却してしまったようなケースも、昭和50年代頃までのマンションで時折みられます。また、容積率稼ぎのため建築確認のときには、事業主が所有する敷地と第三者が所有する隣接地とを合算 (借地扱い) していたと思われるケースもあります。そのまま隣接地を借り続けていれば問題はないのですが・・・。


マンションが老朽化して建替えの必要に迫られたとき、容積率に余裕があれば部屋数を増やし、それを第三者に分譲して事業資金に充てるなどの手法が可能となります。実際にこれまで建替えに成功したマンションのほとんどは、容積率に恵まれたケースだったようです。逆に容積率が不足するマンションの建替えでは、資金の調達ができたとしても各部屋をそれぞれ一定割合ずつ狭くしなければならないことになり、居住者間の合意を得ること自体が非常に困難でしょう。

東京都ではマンションの建替えに対する容積率の割増し制度など独自の支援策も講じていて、今後は国や他の自治体でも 「既存不適格マンション」 に対する支援措置や救済措置などが整備されていくものと考えられますが、容積率の大幅な割増しは難しいでしょうし、住民には責任がないとはいえ、前記の 〔1、2、6〕 に該当するような違反建築物の場合でも救済されるのかどうか分かりませんね。建設されてから相当な年数を経ていて、建設当時の資料が保存されていないマンションでは、 「既存不適格建築物」 なのか 「違反建築物」 なのか、その判別すら難しいケースも考えられます。

いずれにせよ現時点では、その原因が何であれ 「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」 ということは、実際には 「建替えることはできない」 (法的に建替えができないのではなく、住民による建替えの決議ができない) こととほぼ同じ意味にとらえるべきケースが大半です。そのリスクに見合った物件 (価格) なのかどうか、慎重な判断が重要ですね。

なお、一概にはいえませんが (現行の容積率を超えている物件の中で考えたとき) 一戸建て住宅では 「既存不適格建築物」 よりも 「違反建築物」 のほうが多く、マンションでは逆に 「既存不適格建築物」 のほうが多い傾向にあるようです。



わからない用語は、すぐに調べてみるといい。

その場で調べてみると結構勉強になる。





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2009.07.14 Tue l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top
不動産投資フルローン日記、本日分です。

既存不適格物件

不動産屋さんから送られてきた図面の備考欄に既存不適格物件という言葉があった。

そこで、インターネットで検索してみた。

以下のように説明してあった。

まず 「既存不適格建築物」 という用語の意味をおさらいしておきますが、建築基準法などによる制限が新たに施行されたり改正されたりしたときに 「既にある建築物や工事中の建築物」 で、改正前の法令などには適合していたものの、新しい法令には適合しなくなった建築物のことを 「既存不適格建築物」 といい、都市計画事業の施行などで敷地の一部が収用された結果として、容積率を超えることになったような場合も含まれます。

「改正前の法令には適合していた」 ということで、建設工事の当初から法令に適合していなかったり違法に増改築されたりした 「違反建築物」 とは区別され、 「既存不適格建築物」 を現行の法令に適合させるように手直しをする法的な義務などはありません。もっとも 「違反建築物」 であってもほとんど野放しなのが現状ですけどね。ただし、 「既存不適格建築物」 において一定規模以上の増改築などをしようとすれば、現行の法令に適合させるよう、全体の手直しなどが求められます (一部、緩和規定あり)。

ひとくちに 「既存不適格建築物」 といっても、新耐震基準が施行される以前の建築物や、耐火構造に問題があるもの、建ぺい率や容積率、高さの制限をオーバーしたもの、用途の制限に合わないものなどさまざまですが、ご質問のように 「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」 というときには、たいてい現行の容積率の制限を超えているものと考えられます。 (容積率には適合していても、斜線制限などで “建てられない” ケースもありますが・・・。)

マンションの場合、現行の容積率を超えている 「既存不適格建築物」 は意外と多く、中古市場でもごく普通に流通しています。 「既存不適格建築物」 になってしまった原因はいろいろですが、その問題点などを十分に理解して購入するかどうかの判断をしなければなりませんね。

では、どのような場合に 「既存不適格建築物」 となるのか、そしてどのような問題点があるのかを考えてみましょう。


次回に続く・・・

わからない用語は、すぐに調べてみるといい。

その場で調べてみると結構勉強になる。





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2009.07.13 Mon l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

2月29日、いよいよ決済である。

私の近くの銀行まで武蔵コーポレーションの大谷さんと太田さんに来ていただいた。

司法書士の先生も同席して、取り引きは無事に終わった。

その日の夜にやりとりしたメールを以下に紹介する。


●●様



お世話になります。

本日はお忙しい中奥様もご同席くださいまして、

お取引くださいまことにありがとうございました。

今後末永くお付き合いいただければうれしく思います。



3月9日(日)11時にミニミニ前橋店にてお待ち申し上げます。


大谷 様、太田 様
本日は、遠いところお世話になりありがとうございました。
本当に出会えたことに感謝しております。
こちらこそ末永くお付き合いできればと思います。


また、3月9日(日)お世話になりますが、どうぞよろしくお願い致します。

●● ●●






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2009.07.12 Sun l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

前橋のRCマンション購入に当たって融資が通った知らせを受けた。

融資実行前に銀行との金銭消費貸借契約をすることになった。

そのお知らせを受け、私は、次のように返信した。




大谷 様

ご丁寧なお返事をありがとうございます。
うれしいです。
これも大谷様のお陰です。
本当に感謝申し上げます。

銀行との金銭消費貸借契約は、2月27日(水)の5時30分頃にお願いできればと思います。
銀行でも自宅でもかまいません。
ご連絡をお手数ですがよろしくお伝えください。

それでは、29日(金)10時によろしくお願い致します。

●● ●●





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2009.07.11 Sat l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

銀行との具体的な取引について、

武蔵コーポレーションの大谷社長から以下のような連絡を受けた。



●●様



お世話になります。



このたびはお取引できることになりまして

本当にうれしく思います。

是非オーナーズクラブにてご講演をお願いできれば

幸いです。



リフォームの工事日程が多少ずれ込みまして、2/25に完了と

なります。

先日201号室に申し込みが入りました。(現在3室空)

工事が完了すればすぐに申し込みは入ると思います。



融資の件ですが、昨日私がSMBCの●●さんと

お話した感じでは、



金利 0.7%優遇 *添付の資料の数字から引かれます

(3月になると基準金利が0.1%上がるということです)

金額 10,350万円

期間 約23年



という条件で稟議が下りたということでした。



正直このような良い条件は今までで初めて聞きました。

ひとえに●●さんの属性の良さからだと思います。



2月は金利がすごく安かったので、2月中に固定で借りられるのが

良いのではないかと思います(3月になりますと若干ですが

上がってしまうため少しでも安い金利でお借りいただければと

思います)。



入居に関しては、リフォームの遅れにて、3階がまだ完了していませんが

それでも1室は入居が決まっております。



3室部分の入居の保証をいたしますのでご安心くださいませ。

(3月中には3室埋まると思います)



取引は2/29(金)10時に三井住友銀行●●支店にて

お願いいたします。



その前に銀行との金銭消費貸借契約(お金の貸し借りの契約)を

火曜日・水曜日あたりにお願いできればと思いますが、●●様

および奥様のご予定はいかがでしょうか。

月曜日に銀行に連絡を入れますのでご都合をお聞かせいただければ

幸いです。(夜の時間帯でかまいません)

必要になるものとして以下のものがあります

・ 印鑑証明書 3通 (●●様 奥様)

・ 住民票 2通(本籍の記載のないもの)

・ ご実印(●●様・奥様)



ご不明な点がございましたら何なりとおっしゃってくださいませ。



以上、何卒よろしくお願いいたします。






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2009.07.10 Fri l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

銀行融資は、本店稟議の結果なんと、融資が通ったのである。

武蔵コーポレーションの大谷社長からお電話をいただいたのである。

私は、うれしく早速お礼の電話を武蔵コーポレーションにかけた。

あいにく大谷社長は、留守だったので、改めて以下のようなメールを送った。


大谷 様

先日は、お電話ありがとうございます。
融資が通ったことに本当に感謝申し上げます。
ありがとうございます。

本日、会社のほうにお電話したのですが、出ているということでメールにて失礼致します。
昨日、出先からでしたので、金利や期間など聞き取れなかった部分がありますのでお手数ですが、
もう一度教えていただけたらありがたいです。
また、物件のその後の入居状況、空室が埋まったかどうかもお知らせ下さい。

契約日は、2月29日(金)の午前中でお願いできればと思います。
用意するものなどを教えていただけるとありがたいです。

現在、中国株を売って、来週早々に口座に振り込む予定です。
いろいろお手数かけますがよろしくお願い致します。

本当にうれしいです。
ありがとうございます。
●● ●●





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2009.07.09 Thu l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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銀行審査・・・いよいよ本店の最終稟議




大谷 様

いつも大変お世話になりありがとうございます。
2月12日に三井住友銀行の●●様と●●支店の●●様が自宅に来てくれました。
本店の最終稟議にあげるということでしたが、
その後、まだ連絡はありません。
もし、武蔵さんの方に連絡がありましたら教えて下さい。
お手数かけますがよろしくお願い致します。

●● ●●

私は、銀行融資の最終審査を待つことになった。

銀行融資が通れば、夢のマンション1棟オーナーになれる。

うれしい気持ちでいっぱいであった。








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2009.07.08 Wed l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。



前橋のRCマンション購入売買契約をした。

後は、銀行融資の件で承認を得ることだ。

銀行融資に関する件で武蔵コーポレーションの大谷さんからつぎのようなメールをいただいた。



○○ 様



お世話になります。



先日はご契約いただきましてありがとうございました。

週末に売買契約書および重要事項説明書を銀行に

提出しておりまして、本日担当者より連絡ありました。



支店の稟議は下りたので、来週本店の最終稟議にあげる

ということでした。

つきましては、担当者様から直接連絡をいれたいという

ことでしたので、明日以降ご自宅に連絡が入ると思いますので

ご対応くださいますようお願いいたします。




ご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。



以上、何卒よろしくお願いいたします。

本店の審査が出て、OKになれば、融資は通ることになるのだ。

私は、ワクワクドキドキして待つことにした。






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2009.07.07 Tue l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

前橋のRCマンションについてのお話を聞くうちに、

この方だったら、信用できる。

信頼できる方だと、私は、直感的に感じた。

物件もそうだが、信頼できる方との出会いが、

契約という形につながったのである。

私は、迷わず契約した。

そして、お礼のメールをしたのである。

本日は、いろいろ説明いただきありがとうございました。
また、これから銀行への提出などいろいろお手数かけますがよろしくお願い致します。
武蔵コーポレーションの大谷様に出会えたことに感謝申し上げます。
今後ともよろしくお願い致します。
○○ ○○





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2009.07.06 Mon l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

前橋のRCマンション購入について不安になった私は、

武蔵コーポレーションの大谷社長に再び会いに行ったのである。

http://www.musashi-corporation.com/

前日にご丁寧にメールまでいただいた。

○○ 様



お世話になります。

明日の件、ご足労をおかけいたしますが、午後4時に

お待ち申し上げます。

どうぞよろしくお願いいたします。



************************************************

武蔵コーポレーション株式会社

私は、次のように返信した。

大谷 様

ご連絡ありがとうございます。
午前中の仕事が終わり次第、そのままうかがいますので3時~4時の間に行けると思います。
よろしくお願い致します。

○○ ○○

忙しい中、わざわざ1時間くらい時間をつくっていただいたのである。

感謝!感謝!




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2009.07.05 Sun l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

金森重樹さんの「通販大家さん」から定期的にメールをいただきます。(5)

今すぐ購入したい!情報を募集します。についてレポートされています。

とても勉強になります。

以下に引用します。





■今すぐ購入したい!情報を募集します

通販大家さんでは多くの人が買えるような物件を中心に情報提供していますが、それゆえに「買いたい物件情報が来ない」というお叱りも時々頂きます。

少し前までの「メガバンクでフルローン」というロジックが完全に崩壊して以来、会員の皆様のニーズも多様化しており、それに対応できていなかったなと反省しております。

また「極秘物件なので多くの会員さんに情報をばら撒かないで欲しい」と言う条件で売主さんから情報をもらっている場合もあり、そういう物件は取り扱いに苦慮することも少なくありません。

そこで、皆様一人一人のニーズに出来るだけ対応していくためにも、個別に「購入希望物件」への対応をしていくことにしました。

具体的な条件が煮詰まっているほうが、我々も物件を探しやすいですし、お互いに良いことではと思います。

そこで、もしよろしければ下記のアンケートにお答えいただければ、その条件に合う物件が出れば優先的にご案内させていただきたいと思います。
(※:エリアは名古屋以西でお願いします。首都圏、東日本方面の物件を希望される方は、弊社の石渡、北村、野中にご連絡ください。栗本と大前は大阪在住で西日本専門です)

ただ、この場合は出来るだけ迅速に「いる」「いらない」の意思表示をしていただきますようご協力をお願いしますね。

○購入希望物件アンケート

1.ご希望物件種別:アパート、マンション、ビル、収益店舗、その他
2.ご希望価格帯:○○万円~○○万円くらい
3.ご希望エリア:(具体的に。例:大阪市の中央区、北区、西区で。など)
4.構造:木造・軽量鉄骨造、鉄骨造、RC造
5.部屋:単身用、ファミリー用
6.築年数:○○年以内
7.重視すること:利回りが低くても立地の良いところ、少々不便でも高利回り
8.投入可能自己資金:○○万円まで
9.その他、ご要望事項:(出来るだけ具体的に)

このアンケートはこのメールにそのままご返信ください。
不明点や確認のため電話にて連絡することがあると思いますが、そのときはよろしくお願いします。

ご要望の条件に見合う物件を提供できるよう頑張ります。






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2009.07.04 Sat l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

金森重樹さんの「通販大家さん」から定期的にメールをいただきます。(4)

売主の売却理由は?についてレポートされています。

とても勉強になります。

以下に引用します。



■売主の売却理由は?

良く聞かれる質問です。

「どうしてこんなに利回りが高いのに売主はこの物件を売るのか?」
と何か物件に問題があるから売却しようとしているのでは?と疑う人も多いです。

もちろん、物件に何か問題があって売ろうという方もいますが、そういうのは少数です。

多くの場合は持っててもキャッシュフローが出ないから売却します。

例えば新築からずっと持っていた場合、例えばバブルの頃に建てられたものは返済金額が多く、持ってても全然利益にならないどころか逆に赤字の物件も少なくありません。
ただ、売却するときは相場でしか売れないので、アパートローンで長期のローンを組めばすばらしくキャッシュフローが取れる物件となるのです。

また、法人で購入する場合は普通は10年、長くても15年程度しか融資が組めないので、キャッシュが全然回らない、でも30年ローンを組めば回るので買主は利益が出るけど売主は赤字という物件も多いのです。

あと、任意売却や競売などで空室の多い物件を購入して、リノベーション&客付けをして再販する業者などは短期の資金で購入しているケースも多いです。
この場合、購入してから1~2年以内に売却をする必要があるので、買主にメリットがある利回りで出てくることも多いのです。
(それでもきっちりと利益を取っていることが多いですが)

つまり、売主のファイナンスの組み方で物件の見方は大きく変わって来るのです。

ちなみに・・・

我々のような不動産会社の者は30年のアパートローンは組めません。
もし自分たちが収益物件を買うなら自己資金30%程度入れて、4%以上の金利を払って、せいぜい15年のローンしか組めないのです。
ゆえに不動産屋は「平成築RC」は買いません。転売目的ではなければ、築古の鉄骨造、しかも空室だらけ、でも埋めれば高利回りだよというのを狙います。
僕も平成築のRCの物件を買いたいなあ。




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2009.07.03 Fri l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。

金森重樹さんの「通販大家さん」から定期的にメールをいただきます。(3)

買付け申込み後の行動についてレポートされています。

とても勉強になります。

以下に引用します。



■買付け申込み後の行動は迅速に!

最近、融資審査中に物件を横取りされるケースが頻発しています。
これは初めて収益物件を購入される方などに良く見られるのですが、買付けを入れてからの行動が遅いために横取りされるのです。

買付け申込みを入れて、自分の買付けが1番だったら「これで買える」と思う方が多いですが、買付け申込みはスタートに過ぎません。
本当の戦いはそこから始まるのです。

たとえ申し込み順位は1番でも「ローン特約付き」の買付けを入れている以上、業者などが「ローン特約なし」の買付けを入れてきたら、その瞬間に物件は取られます。

たとえ、義理人情に厚い売主であっても買付けをれて3日後には「そろそろ結果出た?」という電話をかけてきます。
1週間経ったら「そろそろ融資通るでしょ。契約の準備は・・」です。

ところが銀行融資に必要な書類が1週間経っても銀行に付いていないというケースが非常に多いです。
お忙しいのは判りますが・・

1週間経って、融資の目処が立っていないと物件は再びあちこちの業者にばら撒かれます。
そこで2番手の人が申込みをして、その足で融資申込みを銀行にすれば、物件は2番手の人のものになります。

そうならないためにも、買付けを入れるときは次の書類は最低準備してからにしてください。

1.源泉徴収表(過去3期分。連帯保証人の方の分も)
2.確定申告控え(過去3期分。連帯保証人の分も)
3.決算書写し(過去3期分。法人の代表,役員の方は)

これは準備しておいてください。
よく「昨年の源泉徴収表をなくしてしまった」という方がいますが、それだと会社に再発行依頼をしているうちに物件は他所に取られます。

あと、金融資産のエビデンスも必須アイテムです。
これは日替わりで中身が変わるのでコピーをする必要はありませんが、通帳や証券会社の残高などは直ぐにコピーを取れる状態にしておいてください。

住民票(家族全員が載っているもの)も必須です。
これは有効期間が3ヶ月しかありませんので、事前に準備すると無駄になる可能性がありますが、直ぐに取りに行く体制は整えておいてください。
古いもののコピーでもとりあえず銀行に送り、後で新しいものを取りに行けばいいので、捨てずに置いておいてください。

せっかく買おうと思っても、他に取られるのは一番悔しいです。
書類の準備は迅速にお願いします


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2009.07.02 Thu l 不動産投資 l コメント (1) トラックバック (0) l top
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