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不動産投資フルローン日記、本日分です。


不動産投資を学ぶなら!日本ファイナンシャルアカデミー




あなたが家族で生活するなら・・・こんなシナリオがいい

 もし、あなたが家族で生活するなら、

ファミリータイプのアパート1棟かマンション1棟の購入をお薦めする。

 基本的なことは、独身者の場合と同じである。

 購入した物件の1部屋にあなたの家族が住むのだ。

 他の部屋を賃貸に出すのである。

 最近の新聞折り込み広告から、いろいろなパターンを拾ってみると、

次のような物件があった。

・売りアパート(2K×4)

・売りアパート(2DK×6)

・売りアパート(1DK×2+2K×4)

・売りアパート(2DK+1R×6)

・売りアパート(2DK+1K×4)

・店舗付き住宅(4LDK+店舗)

・店舗付きアパート(4DK+店舗+1DK×4)

・アパート付き住宅(3K×4+4LDK)

・一括売りマンション(3DK×1+2DK×5)

・一括売りマンション(2DK×11+1K×1)

 

不動産投資を学ぶなら!日本ファイナンシャルアカデミー





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2009.03.31 Tue l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。


不動産投資を学ぶなら!日本ファイナンシャルアカデミー




あなたが家族で生活するなら・・・こんなシナリオがいい

 もし、あなたが家族で生活するなら、

ファミリータイプのアパート1棟かマンション1棟の購入をお薦めする。

 基本的なことは、独身者の場合と同じである。

 購入した物件の1部屋にあなたの家族が住むのだ。

 他の部屋を賃貸に出すのである。


 ファミリータイプの物件は、いくつかのケースが考えられる。

 妻と2人だけの場合もある。

また、子どもがいる場合もある。

子どもがいる場合は、その人数によっても異なってくる。


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2009.03.30 Mon l 不動産投資 l コメント (1) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。


不動産投資を学ぶなら!日本ファイナンシャルアカデミー




独身の間は、そのまま住み続ければ、

普通のようにアパートやマンションを借りて家賃を払い続けるということは、

なくなる。

 考えてみれば、賃貸ということは、

自分に物が何も残らず、お金を捨てているのと同じことになる。

 アパートやマンションを購入すれば、

将来は自分のものになるし、ローンの返済は、

住居人がしてくれることになり、まさにこんないいことはない。

 将来、結婚して家族を持つようになったら、

自分が住んでいたワンルームも、また賃貸に出すことができる。

 新たな収入源を得ることができるのだ


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2009.03.25 Wed l 不動産投資 l コメント (2) トラックバック (1) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。


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以下に、2つの売りアパート例を紹介する。

私の場合、簡単にポイントや収支の計算を紹介しているが、

あなたが物件を選ぶ場合は、きちんと収支計算などを自分でシュミレーションしてみる必要がある。


 (おすすめプラン・その2)

 売りアパート・・・3700万円、

ワンルーム×10、土地約93坪、利回り11.3%

 この物件の魅力は、約93坪の土地と利回りのよさである。

 1部屋の家賃は、3万5000円。

自分が1部屋に住むと、家賃収入は、

3万5000円×9=31万5000円。

 一方、銀行で4000万円借りて、30年で返済すると、

月々のローン返済額は、約16万円となる。

 結局、31万5000円-16万円=15万5000円

 約15万円の家賃収入を得ることができるのである。

 自分は、もちろんタダで住めることになるし、

家賃収入というオマケまで付いてくるのだ。

 10部屋中、4部屋空いても大丈夫である。


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2009.03.24 Tue l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。


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以下に、2つの売りアパート例を紹介する。

私の場合、簡単にポイントや収支の計算を紹介しているが、

あなたが物件を選ぶ場合は、きちんと収支計算などを自分でシュミレーションしてみる必要がある。


(おすすめプラン・その1)

売りアパート・・・2100万円、

1DK×6、土地約35坪、利回り14.4%

 上の物件がおすすめである。

 利回りから計算すると、年間家賃収入は、302万4000円である。

 月収は、25万2000円で、1部屋の家賃は、4万2000円となる。

 自分が1部屋に住むと、家賃収入は、4万2000円×5=21万円。

一方、銀行で2000万円借りて、30年で返済すると、

月々のローン返済額は、約8万円となる。

 結局、21万円-8万円=13万円

 約、13万円の家賃収入を得ることができるのである。

6部屋中、3部屋空いても大丈夫だ。


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2009.03.23 Mon l 不動産投資 l コメント (2) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。


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③自分が住んでもいいなと思える物件ならOKだ


これは、自分の直感によるところが大きい。

しかし、自分が相手の立場になって、

自分が住んでもいいなと思える物件ならば大丈夫であろう。

最終的に購入する、しないは、

自分の直感や感性によるところが大きいのも事実である。

最近の新聞折り込み広告にも、

独身者にお薦めの物件が出ている。



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2009.03.22 Sun l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

不動産投資フルローン日記、本日分です。


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②利回りが10%以上の物件を探す



持ち出しなしで、家賃でローンを返済して、

なおかつ収入を得ることができることが、

本書で狙う投資のスタイルである。

 やはり、利回りがものをいう。

 10%以上の物件を探すのも、

現在であれば、わりあい簡単である。

 毎週のように私が目にする新聞の折り込み広告の中に

10%以上の物件を探すことができる。

 たまに、13~15%という物件も目にする時がある。

 それほど、今は好機なのである。




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2009.03.21 Sat l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今日の不動産投資フルローン日記です。


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①まず担保能力のある物件を探す


私の薦める不動産投資は、

ローンを組めるということが前提になっている。

それも、できるだけフルローンや

オーバーローンが組める物件が理想である。

これはいいという物件が見つかったら、

どんどん不動産屋さんに尋ねてみるといい。

 その時は、担保能力がなくローンを組めない物件もあるが、

自分の投資スタンスをきちんと伝えておけば、

向こうから条件にあてはまる物件を紹介してくれるのだ。



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2009.03.20 Fri l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今日の不動産投資フルローン日記です。


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物件選びのポイントは、次の3点である。



①まず担保能力のある物件を探す

②利回りが10%以上の物件を探す

③自分が住んでもいいなと思える物件ならOKだ


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2009.03.19 Thu l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今日の不動産投資フルローン日記です。


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不動産投資は若ければ若いほどいい


 購入する物件の一室に自分が住む

となれば、ローンはより組みやすくなるのは、言うまでもない。

 若くしてスタートできるのも、自分がその物件に住むからである。

 購入が決まれば、その一室にあなたが住むのである。

 ローンの返済は、他の住居人の家賃がしてくれる。

 おまけに、若干の家賃収入も入るので、給与と共に、

次の物件獲得に向けての貯金に回すことができるのだ。

 収益型不動産は買ってから貯めることができるのだ。




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2009.03.18 Wed l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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不動産投資は若ければ若いほどいい


最初の不動産購入では、価格は、

2000万円ぐらいが適当であろう。

結構、このくらいの物件も探せばあるものである。

 地方の物件であれば、1000万円前後の物件もある。

 私も後になって、新宿の不動産展示場などで、

私が購入した茨城の物件のような1000万円後半の物件も多々見つけることができた。

 それどころか、より利回りのいい物件が結構あるのだ。

 あせらずに、じっくりと探すことをお薦めする。





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2009.03.17 Tue l 不動産投資 l コメント (4) トラックバック (0) l top

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不動産投資は若ければ若いほどいい


若い時に購入して、

 ローンを支払い終えれば立派な私設年金になる

からである。

 会社勤めの勤続があまり短いとローンを借りにくいというデメリットはあるが、

可能な限り、できるだけ若いうちにスタートさせたほうが、

後々、より豊かな人生が送れるはずである。

 私の場合は、36歳からのスタートであった。

もし、20代でできていたら、

また、現在とは異なった環境にいるはずである。

 少なくとも、今これを読んでいるあなたが、

私よりも早いスタートをして、

豊かな人生を送れることを心から望んでいる。

 ちなみに、35年の長期ローンを組む場合は、

40歳が一応の限度となる。

 75歳がローン支払い最終年齢に設定されているからである。



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2009.03.16 Mon l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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不動産投資は若ければ若いほどいい


 独身者なら・・・こんなシナリオがいい
 
 まず、あなたが独身者であるならば、

ワンルームタイプのアパート1棟か

マンション1棟の購入をお薦めする。

その時に、次のことを頭に入れておくといい。

 不動産投資は若いほどいい

 不動産投資は長期投資がいい

ということだ。



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2009.03.15 Sun l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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私がワンルームマンションを買わなかった理由


しかし、何よりもワンルームマンションを購入しなかったわけは、

その時の私の直感によるところが大きい。

私の場合、結論を出す場合、自分の直感を大事にしている。

迷うときは、止めておく

ことにしている。

 自分でこれならいいなあと心から実感できない場合は、

たいがいのことは止めておいたほうがいいと思っている。

 現時点では、ワンルームマンションにも興味がある。

 販売価格がかなり安くなり利回りの高い物件も多々ある。

 札幌のワンルームマンションでは、100万円代の物件もある。

神奈川でも、200万円代の物件もたまに出てくる。

 また、マンションは、毎月、管理費や修繕積み立てがある。

アパートの修繕と比べて、かなり計画的に進められている。

多額の修繕費が一度にかかることも少ないであろうと考えられる。

 将来は、購入も視野に入れて考えていきたい。



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2009.03.14 Sat l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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私がワンルームマンションを買わなかった理由


主な理由は、2つある。

1つは、多額のローンを組んだわりには、

毎月のプラス収入が少額であることだ。

ほとんどの場合が、わずか数千円から数万円である。

これだとあまりメリットがない。

もう1つは、物件の価格が

一般に出回っている他の物件と比べて割高なことだ。

これらの不動産会社は、

物件を販売することによって利益を出すのだから、

考えてみれば、割高に価格を設定するのは当然のことである。

以上、2つの理由によるところが大きい。



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2009.03.13 Fri l 不動産投資 l コメント (2) トラックバック (0) l top

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私がワンルームマンションを買わなかった理由


 私の場合は、不動産投資の基本原則でも書いたように、

できるだけたくさん借入をして、ローンを組みたいと考えていたので、

より担保価値のあるアパート1棟や

マンション1棟という視点で物件を探したのである。

全ては、できるだけ、たくさん借入をするためである。

持ち出しをできるだけ少なくして、

「今」に余裕を持たせることをねらいとしているからだ。

ワンルームマンションに私が全然興味がないということはない。

収益型の不動産を探している途中、

やはり、ワンルームマンションについてもいろいろ勉強したり、調べたりした。

実際に業者の人に10回近く、物件を見に連れて行ってもらったり、

収支などの資金計画を実際に計算してもらったこともある。

マルコーやスカイコートに代表される

不動産会社のワンルームマンション経営のシステムなども知ることができた。

確かに、これらの会社が販売しているワンルームマンションも

ほとんどがフルローンや少しの自己資金で購入することができる。

中には、ローンを組んで購入しても

プラスの収入を得ることができる物件もある。

途中、私もこれらのワンルームマンションを

買いたい衝動にかられたが、結局は、買わなかった。

主な理由は、2つある。



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2009.03.12 Thu l 不動産投資 l コメント (2) トラックバック (0) l top

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私がワンルームマンションを買わなかった理由


 不動産投資では、まずはワンルームマンションから、

というのが定石であったように思われる。

 しかし、私の場合は、ワンルームマンションではなく、

アパート1棟からいきなり購入を決めた。

 アパートの方が土地付きで担保価値がありローンを組みやすい

てこの力(他人のお金)を利用できると考えたからだ。

 上のように考えたからである。



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2009.03.11 Wed l 不動産投資 l コメント (2) トラックバック (0) l top

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②ローンは、できるだけ長く返す


第3の基本原則は、

ローンはできるだけ長く返す

ことである。

 これには、2つの理由がある。
 
もう1つは、

月々のローン返済額が少なくなるからだ。

 当然、長く借りれば、長く借りるほど、

月々のローン返済額が少なくなる。

 ローン返済は、家賃収入で返済するという基本原則があるが、

何が起こるかわからないのが、世の中である。

 万が一のことを考えて、

持ち出しをしなければならない場合も、

できるだけ少額になるようにと、考えたわけである。

 あくまでも、「今」と「未来」の両方の充実をはかりたいので、

私の場合は、以上の3原則を投資のスタンスにしているのである。









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2009.03.10 Tue l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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②ローンは、できるだけ長く返す


第3の基本原則は、

ローンはできるだけ長く返す

ことである。

 これには、2つの理由がある。
 
1つは、お金の価値は、

年月が過ぎるほど減少していくからだ。

 これは、今の1万円の価値と

10年前の1万円の価値を比べてみればわかる。

 明らかに、10年前の1万円のほうが価値がある。

 現在、毎月返済している5万円と

20年後の5万円とでは、価値の重みがちがうのである。










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2009.03.09 Mon l 不動産投資 l コメント (4) トラックバック (0) l top

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②ローンは、できるだけたくさん借りる

 第2の基本原則は、

 ローンはできるだけたくさん借りる

ことである。

 前述したように、利回りが、7%以上であれば、

総投資額を全額銀行で借り入れした場合でも、

持ち出しなしで、プラスの収入を得ることができる。

 このような、利回りのいい物件が見つかったなら、

できるだけたくさん借入れをしたほうがいい。

 例えば、総投資額を全額銀行で借り入れできれば、

後は、家賃収入のみで、ローンを返済していくことができる。

 考えてみれば、タダで収益型不動産を手に入れたことになる。

 しかも、毎月、給与以外の収入も得ることができる。

「今」をより充実したものにできるのである。

 まさに、一石二鳥である。

 ここで、もし不動産を購入するために、

自己資金をかなり持ち出し、手持ちのお金に余裕がなくなると、

行動もある程度制限されてくる。 

何といっても、一番私が困ることは、

精神的な心のゆとりがなくなってしまうことだ。

やはり、万が一のことを考えて、

余裕のお金が残るように、ローンは、

組めるだけ限度いっぱい組んで、

「今」に余裕を持たせた方がいいと考えている。










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2009.03.08 Sun l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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ローンを返済しても、プラス収入を得られる物件は、多々ある。

 しかも、今なら、私が購入した時期よりもより多くある。

そのような物件を毎週、

新聞に入ってくる折り込み広告の中に見つけることができる。

 そのような物件を探すためには、

利回り感覚を身につけなければならない。

 利回りは、次の計算によって求めることができる。

 年間家賃収入÷総投資額(物件価格、諸費用など)

 この利回りが7%以上であれば、

総投資額を全額銀行で借り入れした場合でも、

持ち出しなしで、プラスの収入を得ることができる。

 かつては、アパート経営で8%以上の利回りにできれば、

大成功と言われていたが、

不動産価格が暴落している現在では、

10%以上の利回り物件を探すこともできる。

 たいがい広告などにも物件の利回りが明記されているから、

案外簡単に探すこともできる。

 ただし、この場合の利回りは、

年間家賃収入÷物件価格

の単純利回りであることが多いので、

実際には、税金や不動産取得にかかる諸費用なども考慮しておくとよい。

 そこで、家賃収入をローン返済に回すためには、

次のことをめざそう!

 利回り10%以上の物件を探そう!

 そのような収益型不動産を得ることで、

自分以外のもう一人の働き手を得ることになるのだ。











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2009.03.07 Sat l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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① 家賃収入をローン返済に回す

まず、第1の基本原則は、

 家賃収入をローン返済に回す

ということである。

 家賃収入-ローン返済額=マイナス

 今までは、上のように、

家賃収入が、

ローン返済額よりやや少ない場合がほとんどであった。

「月々、数千円~数万円の持ち出しで、

あなたもマンションのオーナーになれる!」

というコピーでよく新聞や雑誌に広告が出ていたのが、

それである。

 不動産価格が右肩上がりに値上がりする時代ならばいい。

だが、現在のように、

不動産価格がどうなるかわからない時代には、

賛成できない考えである。

 少しの持ち出しも現在の生活には、負担になる。

 将来に備えて、

「今」現在を我慢して生きるという考えには、

私は、反対である。

「今」しかできないことがある。

 また、「今」だからこそできることがある。

それらを我慢して将来に備えると、

「今」を充実して過ごせなくなる。

 収入になってこそ、収益型不動産を持つ意味がある

と、私は考えるのだ。

 給与以外の収入を得られるからこそ、

現在と未来を充実させることができるのである。

 家賃収入-ローン返済額=プラス

 上のようになる場合だけを、基本に考えているのである。











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2009.03.06 Fri l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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不動産投資を学ぶなら!日本ファイナンシャルアカデミー




ローンはできるだけたくさん借りて、

できるだけ長く返す

 私の考える不動産投資の基本原則は、

次の3つである。


①家賃収入をローン返済に回す

②ローンは、できるだけたくさん借りる

③ローンは、できるだけ長く返す


以下、3つについてそれぞれ述べる。


続く・・・












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2009.03.05 Thu l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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「普通の大家さん」を「金持ち大家さん」にする【「実践!金持ち大家塾」ビデオ講座】



100万円貯めよう!タネ銭づくりのすすめ
 
最終目標が、心に描ければ、

後は、最終目標を実現するための小さな目標を設定すればいいのである。

 2008年12月31日までに400万円を貯金する

 現在が、2004年1月1日だとすれば、

1年間で100万円、貯金すればいいことになる。

 1年間で100万円ならば、

ちょっと頑張れば、十分実現可能である。

 ここまで、目標が具体的になれば、

目標実現のための方法は、いろいろ考えられる。

 例えば、サラリーマンならば、

給与から天引きする財形貯蓄がいいだろう。

毎月、5万円、ボーナス時20万円で財形貯蓄すれば、

1年間で100万円を貯金することができる。

 その他にも、節約による方法、

つもり貯金による方法、アルバイトによる方法・・・などなど、

100万円を貯金する方法は、いろいろ考えられる。

 要は、楽しみながら、自分なりの方法を試してみるといい。

 強い意志があれば、大丈夫である。

 一度、100万円を貯金することができれば、

400万円は、意外と早く実現できるのだ。
 



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2009.03.04 Wed l 不動産投資 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今日の不動産投資フルローン日記です。


「普通の大家さん」を「金持ち大家さん」にする【「実践!金持ち大家塾」ビデオ講座】



第2章 幸せな億万長者へのシナリオ
 

まずは、絶対手に入れるぞ!

という強い決意から

まず、大切なことは、最終目標(夢)の設定である。

 誰が、何と言っても、

 自分は、絶対に収益型不動産を手に入れるぞ!

という、明確な最終目標を心に強く刻むことから、

全ては始まるのである。

 これができるともう80パーセントは、

夢がかなったことになる。

 できれば、最終目標を設定する時には、

その内容をできるだけ詳しく短冊に書くと同時に、

締切日を具体的に決めるといい。

 2010年12月31日までに4000万円のアパートを購入

といった具合に最終目標を設定するといいのだ。

 そして、最終目標を短冊に書き、

いつも目にする場所に貼っておき、

目にする度に、最終目標を念仏のように唱えると、

さらに効果がある。
 



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2009.03.03 Tue l 不動産投資 l コメント (1) トラックバック (0) l top

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「普通の大家さん」を「金持ち大家さん」にする【「実践!金持ち大家塾」ビデオ講座】



あなたに特別教えます!

私が信頼する不動産業者さん

 信頼できる不動産屋さんYさんとは、

私が北海道のアパートを買うときにお世話になった不動産屋さんのことである。

 Yさんは、投資用のアパートやマンション、

つまり、事業用不動産を専門的に扱っていて、

さまざまな問題の解決法も熟知している人である。

 知り合いの業者さんが競売で競り落とした物件などを、

紹介してもらい販売する時もあるという。

とにかく人脈が豊富な方である。

 とても親切で、一度縁のあった人を大切にしてくれる人である。

「何か困ったことがあったら、いつでも電話してください。」

と言ってくれた。

 先日も北海道のアパートをリフォームする時、

業者さんの見積りを見てもらい値段が高いことがわかった。

いろいろなアドバイスを受け、業者さんに交渉すると、

アッという間に、見積りの値段を40万円も下げてくれた。

 とてもありがたい存在である。





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2009.03.02 Mon l 不動産投資 l コメント (6) トラックバック (1) l top

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「普通の大家さん」を「金持ち大家さん」にする【「実践!金持ち大家塾」ビデオ講座】


驚いたことに、

『実録サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営』 山田 里志著(かんき出版)

の山田 里志さんは、私の書いた本を読んでかなり影響を受けたという。

(山田里志さんの本、P106参照)

 うれしいことである。

 参考図書の1番初めに、私の書いた本を紹介してくれていた。

 私の書いた本から、信頼できる不動産業者のYさんを知り、

次々とアパートやマンションを手に入れていったのだ。

 山田 里志さんは、現在、毎月約80万円のアパートやマンションからの収入があり、

50歳になったら、サラリーマンを辞めて、悠々自適の生活を楽しむといっている。

 経済的自由を手に入れ、ハッピーリタイアを楽しむという。

 私をアッという間に追い越していた。

 私の考えが受け入れられたことに、私は大きな喜びを感じた。

 是非、山田さんのような人たちが増えることを強く望んでいる。

 山田さんの本からも、私は、多くのことを学んだ。

 一つは、不動産投資に関する本や雑誌、ビデオなども確定申告していること。

 また、インターネットの通信費も確定申告していることを知った。

 クラブリッチ(株)で山田里志さんのセミナーがあることを知り、

セミナーに参加することにした。

 やはり、本に書かれていた信頼できる不動産屋さんYさんは、

私の書いた本から知ったことがわかった。

 私は、とても不思議な繋がりを感じた。

これも何かの縁だろうか。

 信頼できる不動産屋さんと縁があるということは、とても大切である。





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2009.03.01 Sun l 不動産投資 l コメント (2) トラックバック (0) l top
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